[투자-부동산] 분양권의 매매과정 및 절차

지난 11월 초 정부가 발표한 11.3 부동산대책 이후 수도권, 특히 강남쪽 부동산 재개발시장은 냉기가 돌기 시작헀습니다. 부산에 거주하고 있는 저는 조금 다른 나라 이야기처럼 들리긴 하지만 걱정스러운 마음은 동일합니다. 지금 현재는 재건축시장은 조금 차가운 느낌이 들긴 하나 분양권 시장만은 아직도 열기가 오르고 있습니다. 관련하여 '분양권'은 무엇이고 분양권 거래는 어떻게 하는지에 대해 정리해 보았습니다.

◆ 분양권이란? 

분양하는 주택에 당첨되어 분양계약을 체결함으로써 취득하는 권리를 분양권이라합니다.

또한, 주택의 분양권을 매매, 증여를 하거나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 전매라 합니다. 현행법상 투기방지를 위하여 투기과열지구에서 공급되는 주택 및 분양가상한제 적용주택은 지역, 택지, 주택 면적 등에 따라 1~8년간 전매제한을 받습니다. 단, 수도권 밖의 비투기과열지구인 민간택지에서 공급되는 주택은 전매제한을 적용받지 않습니다.

다시 말해, 전매제한대상이 아니거나  전매제한기간이 끝난 이후 전매가 가능합니다.

◆ 분양권에 대한 프리미엄(소칭 P)의 형성

프리미엄이란 거래가격(시가)이 분양가격 보다 높을 경우의 차액을 말합니다. 

(프리미엄 = 거래가격 - 분양가격)

거래가격이 분양가격보다 높아지려면 분양한 아파트의 입지가 우선 좋으면서 분양가격이 그리 높지 않아 거주 및 투자 수요가 높아 분양가격 보다 높은 가격을 지불하고서라도 향후 실입주를 하든 투자를 하기 위해 프리미엄이 형성되는 것입니다.

시장원리에 따라 분양아파트 매수 희망자(아파트가 마음에 들어 입주를 원하는 사람, 시세차익을 노리는 사람)가 많을 수록 프리미엄은 높게 형성될 것이지만, 프리미엄 수준은 거래 시점의 시장상황에 따라 충분히 유동적으로 변할 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

프리미엄 형성과정 및 가격에 대해 예시를 들어보겠습니다.

아파트 분양 계약금 2,000만원(분양가격 2억원의 10%)을 납부한 상태에서 프리미엄 3,000만원을 보태 매수하고자 한다면  매수인은 5,000만원을 분양권 소유자에게 지급하고 분양계약자 명의변경을 할 수 있는 것입니다.

명의변경 후 남은 중도금 및 계약금 (잔금)은 분양회사에 직접 납부하면 됩니다. 분양대금은 계약금(계약 시), 중도금(건설 중 통상 6회), 잔금(입주 시)으로 분할하여 납부합니다. 만약 분양가 2억원의 아파트를 분양대금의 50%인 5,000만원을 납부한 상태에서 프리미엄 3,000만원을 받고 전매를 한다면, 매수인은 8,000만원을 매도인에게 지급하고, 분양계약자 명의변경을 받은 후 나머지 분양대금 1억 2,000만원은 분양회사에 직접 납부하면 됩니다. 결국 매수인은 2억 3,000만원에 아파트를 구입하는 것이 되는 것입니다.

◆ 청약과 분양권 구입

직접 청약해 당첨되면 프리미엄 없이 집을 마련할 수 있습니다. 하지만 청약에 당첨되는 것은 모두가 알다시피 로또 확률까지는 아니지만 엄청 낮습니다. 언제까지 당첨되기만을 기다리고 있을 수는 없는 것이죠. 그러므로 당첨될 가능성을 고려해야 하고, 당첨되더라도 좋은 동, 좋은 층에 당첨된다는 보장 또한 없습니다.

반면 프리미엄이 붙은 인기 아파트의 분양권을 매수하는 경우 자금적인 부담은 많이 늘어나나 대신 좋은 동, 호수를 선택해서 구입할 수 있다는 것이 장점은 있습니다. 그만큼 웃돈을 주고 원하는 곳에서 거주할 수 있는 것이죠. 그래서 실거주 목적으로 분양권을 구입하시든 분들이 많습니다. 선구안적 시야가 있다면 투자목적으로도 많이들 사시죠.

여하튼 청약에만 기대지 마시고 입지가 좋고 전매가격이 주변시세와 비교하여 비싸지 않다고 판단되면 마음에 드는 동과 호수를 골라 분양권을 매입하는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다.


부동산 공부에 도움이 되었길 바랍니다.